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reits什么意思?(跟我们普通人到底有什么关系?)

4个月前 (04-16)金融资讯169

就在五一长假之前,4月30日,中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。

这通知的每个字你都认识,可连起来你就不一定看得懂啦。这生涩难懂的通知,实则影响深远。

今天我们来聊一聊,REITs到底是个啥?跟我们普通人到底有什么关系?

01REITs到底是个啥

REITs的读音是“瑞次”,听着像瑞幸的兄弟,但靠谱多了。

它的全称是Real Estate Investment Trusts,中文名是房地产投资信托基金

这次的公募REITs简单来说,就是一群投资者把钱凑到一起,交给一个基金经理,让他去投资不动产项目,然后赚到的钱大家分

这次的试点呢,采用的是“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构。

什么意思呢?举一个例子:

我修了一条高速公路,以后收过路费,但是初期投资太大,花了100个亿。

这时候我就可以把这个公路的所有权+未来的过路费打包做个资产证券化(ABS),然后把这个ABS做成基金,通过公募渠道卖给千千万万个散户。

这样,我就能抽出80个亿来(我自己至少得投20%不能跑)去修别的公路,而基金每年会把我收的高速费的90%作为分红。

所以,所谓的REITs,对我来说就是一种新的融资形式。而对散户来说,是一种新的投资品种。

而且我和散户的利益是一致的,项目运营得好,我们是双赢的。

REITs到底是个啥?跟我们普通人到底有什么关系?


其实在外国,REITs已经发展的很成熟了。尤其是美国,REITs规模已经超过万亿美元:

REITs到底是个啥?跟我们普通人到底有什么关系?


截至 2019 年底,全球 REITs 规模超 2 万亿美元,其中约 65%来自美国。

但中国因为体量太大、情况复杂、以稳为主,酝酿了十几年,到今天才算是正式开始公募试点了。咱们是第40个设立REITs 工具的国家/地区。

02REITs会进一步推高房价么?

因为中文名字叫作“房地产投资信托基金”,所以很多人对REITs是有误解的,认为这个东西是用来炒作房地产的工具,开发商可以借此大举募资抢地盖楼。

也有很多半懂不懂的大V拿房子举例子,说REITs就是房子一直涨,一个人买不起,大家就集资买房,享受房价上涨的收益。

好好的政策被解读成了组团炒房。

其实,REITs和炒房,半毛钱关系都没有

仔细看一下这次的试点方案就知道,本次公募REITs优先支持的项目主要是新老基建

通知提出,优先支持基础设施补短板行业,包括仓储物流、收费公路等交通设施、水电气热等市政工程、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目

此外,通知还鼓励信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

这些跟炒房八竿子打不着:

REITs到底是个啥?跟我们普通人到底有什么关系?


你可能会想,现在的试点没有,不代表以后成熟了不会有房地产类的REITs啊?

这么想,是因为你不了解国际通行的REITs底层资产。

REITs几乎不投资开发类物业,而是投资已经能产生稳定现金流和固定收益的成熟不动产项目,比如酒店、办公、商业、基础设施等,与传统的居民住宅严格隔离。

想想我前面高速公路的例子,一定得有收过路费这种稳定现金流,才能发得出REITs产品来。

而且别忘了,和很多一毛不拔的上市公司不同,REITs90%的利润都是要拿来分红的。强制性高比例分红也抑制了REITs利用留存资金进行扩张的冲动。

倒是有一类跟房子相关的REITs,就是底层资产是长租公寓的REITs。但同样,这样的项目也是聚焦于稳定的租金的。

而且,REITs打通了政策性住房(尤其是租赁住房)的退出渠道,这对房价其实反而有一定的抑制作用。

对于这点,肖钢是这么说的:“境外市场经验表明,推行REITs有助于降低不动产市场价格波动性,不会助推住宅价格非理性上涨。”

所以我说,REITs和炒高房价是不沾边的。

但是我们可以说REITs就跟房价没有一点关系了么?并不是的。这里面有条暗线,非常值得你注意:

“优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域,支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。”

看明白啥意思了么?

这些被政策优先支持的区域,大多数是经济发展良好的核心区域。也只有在这些区域,才能产生更多靠谱的、有稳定现金流的仓储、环保、酒店、购物中心项目。

要致富先修路,基建对经济的带动作用有目共睹。而这次REITs的推出,又会进一步扩大这些区域的发展优势。

这些区域发展好了,会对其他地区形成比较明显的虹吸效应,人才和资源都会进一步汇集到大城市圈。

在这种情况下,你猜哪个地方的房价会更有优势?

强者恒强,龙头会穿越,这跟炒股票是一样一样的道理。

所以,REITs的推出跟组团炒房没任何关系。但它对于城市竞争力来说,是一种助推,会进一步扩大核心城市的优势。

这才是REITs对房价的真正影响。看明白以后,买房可千万不要选错了城市。

03REITs有投资价值么?

之前中国的REITs一直是私募性质的,被称作类REITs,普通人是没法参与的。

这次的指引提出,公众投资者通过基金销售机构以询价确定的认购价格,参与基础设施基金份额认购。

这意味着,个人终于可以直接投资公募REITs了!

相对私募,公募具备募集规模大、没有投资人数量上限、流动性好等优势,同时也丰富了投资者的投资品种和渠道。

它给个人投资者提供了一个机会,可以用很小的资金,参与优质大宗物业(如租赁公寓楼、商场、物流设施等)的投资,且这些物业都是由专业机构管理运营维护。

而且REITs还能定期分红。这对于那些投资后在生活上还有现金需求的投资者来说尤其适合。

当然,这个投资REITs的机会是不是个好机会,就得先看看收益风险

从资产配置的角度,REITs相比于其他大类资产(现金、股票、债券、外汇、金融衍生品、大宗商品等),具有固定性、耐久性、独特性、长期稀缺性的特点。

众所周知,股票是大类资产中长期收益率最高的品类之一。而从美国的长期经验来看,RIETs,尤其是权益类的RIETs,收益是要比股票还高的,超过了标普500、纳斯达克指数以及道琼斯工业指数:

REITs到底是个啥?跟我们普通人到底有什么关系?


而波动性相对是不算高的(图中蓝色柱),低于私募和部分股票:

REITs到底是个啥?跟我们普通人到底有什么关系?


从风险收益比来看,20年间公募REITs夏普比率为0.44,仅低于波动率很低的两类固收产品(美国广义债券、长期限债券),优于股票、其他固定收益产品、对冲基金等。

REITs到底是个啥?跟我们普通人到底有什么关系?


所以,根据老美几十年来的经验,REITs确实是个不错的投资品种,不光个人投资者喜欢,很多机构也把它作为资产配置的重要组成。

回到中国的REITs。这个投资品种,肯定是会有不错的投资价值的。

但是这次中行原油宝的事件也提醒我们,咱们的金融创新,从制度设计到从业者再到投资者,真的还差点意思。

在REITs基金上,我们在运营团队、金融设计、制度配套上,也确实还有不短的路需要小步快跑,逐步提升。

路漫漫其修远兮,中国REITs这个万亿级的市场,肯定是有风险的,但也必然有很多的投资机会蕴含其中。如果试点成熟了,你一定要做好分一杯羹的准备。


解释2


reits是什么?

 
  reits是指不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts),它是一个通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金,然后交由专门投资机构进行不动产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的基金。简单来说,它是一个收集用户的钱然后投资房地产的基金,因而我们可以通过购买这一基金成为包租婆包租公。
 
  reits在1960年发源于美国,自20世纪90年代以来,目前它的全球市值目前已达1.8万亿美元。一般我们看到的reits是有多种分类的,例如根据资金投向不同,reits可分为权益型、抵押型和混合型;根据资金募集与流通方式不同,可以分为私募和公募两种形式;根据组织形式不同,可以分为公司型和信托型两类。
 
  所以reits是一个能简单理解的产品,但同时它又是一个投资极为复杂的产品。它的基础资产可以是写字楼、零售物业、酒店公寓、厂房货仓、医院、养老院等,也可以是机场、港口、输电塔、管道、数据中心等基础设施。另外,它有着强制分红、收益稳健,专业化管理等特点,所以它是一个相对比较稳健的投资产品。


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